第一章 总则

　　第一条 为加快建立城乡统一的建设用地市场，规范郊区集体经营性建设用地出让、转让、出租、作价出资(入股)等市场行为，维护农民土地权益、保障农民公平分享土地增值收益，保护集体经营性建设用地权利人的合法权益，促进土地资源节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《自然资源部办公厅印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》(自然资办函〔2023〕364号)规定，结合郊区实际情况，制定本实施意见。

　　第二条 本实施意见所称集体经营性建设用地，是指依法确权登记的农村集体建设用地中，依据国土空间规划确定为工业仓储、商业旅游等经营性用途的土地。

　　第三条 本实施意见所称集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、转让、出租、作价出资(入股)等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为;或对历

　　史遗留问题，灵活运用集体经营性建设用地配置方式，采取协议方式入市。农民集体对其所有的工业仓储、商业旅游等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　第四条 集体经营性建设用地入市应坚持维护土地公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

　　第五条 中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定者外，均可依照本实施意见取得集体经营性建设用地使用权，进行土地开发、利用和经营。

　　第二章 入市主体

　　第六条 集体经营性建设用地入市主体是享有集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作，其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

　　第七条 集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的，可委托所在村股份经济合作等具有法人资格的组织代理实施入市，并就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

　　第三章 入市条件

　　第八条 集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：

　　(一)符合产业准入政策、土地使用标准和环保等政策要求;

　　(二)具备必要的通路、通水、通电和土地平整等开发建设条件;

　　(三)土地权属明晰，界址清楚，无权属争议，未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记;如存在违法情形的，依据相关法律及规定处置;

　　(四)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰，地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经所有权人书面同意随土地一同入市流转;未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利;

　　(五)符合国土空间规划;

　　(六)试点期间，不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发;

　　(七)法律、法规规定的其他条件。

　　第四章 入市程序

　　第九条 集体经营性建设用地入市前应完成以下工作。

　　(一)入市动议。入市主体组织召开村民会议或者村民代表会议，对拟入市宗地表决同意入市。

　　(二)取得规划条件。入市主体或其委托授权的入市实施主体提出申请，佳木斯市自然资源和规划局依据乡镇国土空间总体规划和村庄规划，提出拟入市宗地规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。

　　(三)提出权属确认申请。入市主体或其委托授权的入市实施主体委托符合资质要求的机构对拟入市宗地进行勘测定界，出具宗地勘界报告及勘测定界红线图。并指认四至界址，相邻权利人签字确认，集体经济组织出具权属证明，报村委会和乡(镇)人民政府盖章确认。

　　(四)提出符合产业准入和生态环境保护要求审查。入市主体或其委托授权的入市实施主体向郊区相关部门提出审查申请，对拟入市宗地是否符合产业准入和生态环境保护等要求进行审查。

　　(五)入市主体或其委托授权的入市实施主体可以委托土地估价专业评估机构开展地价评估。集体经营性建设用地使用权入市底价由代表其所有权的集体经济组织，在经土地价格评估的基础上，按照民主决议(议事)程序确定。土地评估报告需经佳木斯市自然资源和规划局备案。

　　第十条 符合入市条件的，由入市主体或其委托授权的入市实施主体根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等内容，编制集体经营性建设用地入市方案，载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、地上附着物处理、产业准入、生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容。

　　入市方案经本集体经济组织民主决策“四议两公开”程序确定后，向乡(镇)人民政府提出入市申请。

　　入市方案应当依法在本集体经济组织内部履行民主决策“四议两公开”程序，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意后形成入市决议，作为后续入市、拟订合同和履约监管协议的依据。

　　第十一条 方案经乡(镇)人民政府初审，就入市宗地的方案编制内容，权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定，出具审查意见并向佳木斯市郊区人民政府提出入市请示。

　　第十二条 佳木斯市郊区人民政府组织相关部门，对申请材料提出相关意见，认为该入市方案不符合相关要求的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。入市主体应当按照佳木斯市郊区人民政府的意见进行修改。

　　认为入市方案符合要求的，出具同意入市意见。

　　第十三条 郊区人民政府同意入市后，达到入市条件的集体经营性建设用地，由入市主体或其委托授权的入市实施主体按照挂牌出让(出租)或协议出让(出租)流程办理。

　　第十四条 土地使用者与入市主体签订《集体经营性建设用地使用权出让合同》，并与佳木斯市郊区人民政府、入市主体签订《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》。交易合同由宗地所在乡镇(街道)作为合同鉴证单位，合同和监管协议签订后向佳木斯市自然资源和规划局进行备案。

　　第十五条 土地使用权人到相关职能部门办理土地、规划、施工、验收和不动产登记手续。

　　第五章 开发利用

　　第十六条 集体经营性建设用地入市后的开发利用参照国有建设用地开发利用有关规定，应当符合国家产业政策、供地政策、环保政策、节约集约用地标准等要求。

　　第十七条 集体经营性建设用地使用权人应当严格按照合同约定按时动工开发建设，逾期不建设或其他行为导致土地闲置的，佳木斯市自然资源和规划局一分局应当责令限期改正，代表其所有权的集体经济组织可参照《闲置土地处置办法》对闲置土地进行处置。对因土地使用权人原因造成出让后的集体经营性建设用地动工开发延迟的，按如下规定处理：

　　(一)未动工开发满一年的，佳木斯市自然资源和规划局一分局报经佳木斯市郊区人民政府批准后，责成代表其所有权的集体经济组织向集体经营性建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本;

　　(二)未动工开发满两年的，佳木斯市自然资源和规划局一分局报经佳木斯市郊区人民政府批准后，责成代表其所有权的集体经济组织向集体经营性建设用地使用权人下达《收回集体经营性建设用地使用权决定书》，无偿收回集体经营性建设用地使用权。

　　第十八条 有下列情形之一的，集体经济组织报经佳木斯市郊区人民政府批准，可以收回土地使用权：

　　(一)为乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的;

　　(二)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的;

　　(三)依照前款第(一)项规定收回集体经营性建设用地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

　　第十九条 集体经营性建设用地入市合同约定的使用年限届满后，按国家法律法规规定予以续期或收回。

　　第二十条 集体经营性建设用地使用者应当按照合同约定使用土地。确需改变土地使用条件的，视情况补交改变土地使用条件下土地差价。

　　第六章 收益分配

　　第二十一条 集体经营性建设用地使用权发生出让、出租、作价出资(入股)等入市行为的，应当按照规定缴纳土地增值收益调节金。土地增值收益调节金征收主体为佳木斯市郊区人民政府。

　　第二十二条 参照《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》相关文件精神，集体经营性建设用地出让、出租的土地增值收益调节金，按照出让(出租)总价款或土地差价(改变土地使用条件的)的20%征收，上缴郊区财政。

　　第二十三条 已入市的集体土地使用权进行转让、出租的，暂不缴纳土地增值收益调节金。

　　第二十四条 土地增值收益调节金主要统筹用于城镇和农村基础设施完善、农村环境整治、土地前期开发等支出。土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴郊区财政，由郊区财政部门统筹安排使用，实行收支两条线管理。

　　第二十五条 在上缴土地增值收益调节金后，剩余出让(出租)价款归入市主体所有。入市主体取得的收益应纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入村务公开内容，严格按规定分配使用，接受审计、政府和公众监督。

　　第七章 法律责任

　　第二十六条 集体经营性建设用地使用权入市违反上级

　　法律法规及本办法的规定交易的，相关部门不得为其办理不动产权登记、规划许可、施工许可等手续。

　　第二十七条 国家工作人员在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

　　第二十八条 入市主体在集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用集体经营性建设用地入市收益，构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

　　第八章 附则

　　第二十九条 本办法自公布之日起实施，有效期二年。期间，法律法规及上级文件等另有规定的，从其规定。